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            城鎮居民購買農村房屋合同效力的認定
            來源: | 作者:金權法務 | 發布時間: 2022-01-19 | 163 次瀏覽 | 分享到:

            禁止城鎮居民購買農村房屋,是現行法律和政策的基本原則,相關買賣合同無效,這是處理此類糾紛案件的一般原則。但出于維護交易安全、穩定的需要,在具體個案中,在與國家法律、法規、政策基本規定和精神不相沖突的情形下,也可根據實際情況作靈活處理。


            No.1

            司法判例中城鎮居民購買農村房屋合同效力認定的兩種情況


            (一)城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效(一般原則)

            典型案例

            馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛上訴案

            案號:(2007)二中民終字第13692號

            審理法院:北京市第二中級人民法院

            案例要旨:
            宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。根據國家政策,非本集體經濟組織成員因購買農村宅基地或者房屋而與農民所訂立的買賣合同應當認定無效。因該合同取得的財產應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的,應當賠償買受人的信賴利益損失。
            (二)城鎮居民購買農村房屋合同原則無效,但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效,應當結合歷史背景、現有占有關系等考慮其效力

            典型案例

            馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案

            案號:(2007)一中民終字第9544號

            審理法院:北京市第一中級人民法院

            案例要旨:
            因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛,應當結合當時的歷史背景及有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮,不能一概認定為無效。
            一審判案理由:
            北京市海淀區人民法院經審理認為:農村的土地除法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有,宅基地屬于農民集體所有。陳寶印與馬立民簽訂買賣房屋合同,因該院宅基地屬當地農村集體所有,馬立民屬城鎮居民購買農村房屋,此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人之變化,故雙方買賣北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院房屋之行為因違反法律法規應屬無效。

            二審判案理由:
            北京市第一中級人民法院經審理認為:本案系因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛。按照我國法律規定,農村宅基地的所有權屬于農民集體所有,所以宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時,應當受到嚴格的限制。在此前提下,城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定為無效。但在處理具體案件時應當結合個案不同的實際情況綜合加以判斷。
            本案中,馬立民作為城市居民,其與陳寶印簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批準。此后,馬立民取得了該房屋的產權證書并于2005年將戶口遷入。根據上述事實可以看出,在十幾年的時間中,馬立民在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的占有關系。鑒于此,在綜合本案當時的歷史背景及有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮,應當確認馬立民與陳寶印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認本案買賣合同無效,雖符合此類案件的一般性處理原則,但于本案不利于維護雙方既定的權利、義務關系,故應當予以糾正。

            No.2

            對司法判例中城鎮居民購買農村房屋合同效力認定情況的法理解讀


            由于我國農村土地歸集體所有,村民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權,并且一戶只能擁有一處宅基地,宅基地是農民的重要財產權利,農民一旦失去住房及其宅基地,將會喪失基本生存條件,因此,對于城市居民購買農村宅基地上的私有房屋,現階段我國的法律法規及政策還都是采取的禁止性原則,在審判實踐中對于農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效。
            但是,司法實踐中的個案情況是非常復雜的,這種“合同無效”的處理原則也不能不分具體案情地一概適用,因此北京市高級人民法院早在2004年12月針對此問題專門組織了研討會,會議中達成共識并形成了“會議紀要”:農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則,以認定有效為例外;從買賣雙方的主體身份來看,如雙方都是同一集體經濟組織成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效;2006年9月14日,北京市法院民事審判實務疑難問題研討會召開,這次會議認為:農村私有房屋買賣應當認定無效,2004年“會議紀要”中所確立的原則是恰當的,仍應堅持,但是在以無效為原則之外要考慮個案的不同情況,所以可以根據實際情況依法確認合同的效力。
            實踐中,主要有以下幾種情況:    
            1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民前或同時,該房屋所占宅基地因征收已轉為國有土地,原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民,則宅基地性質已經發生轉變的,可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院應不予支持。
            2.城鎮居民購買農村私有房屋后,如果所買賣的房屋已經有批準權的機關批準和當地集體經濟組織同意,辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續,并取得合法權屬證書的,可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院應不予支持。
            疑問:有批準權的機關批準和當地集體經濟組織同意?什么情況會批準?
            3.城鎮居民購買房屋后,已將其戶口遷入房屋所在地,申請加入當地集體經濟組織,轉為農民身份的,可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院應不予支持。
            4.買受人、協議簽字人雖然為城鎮居民身份,但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員,且在購買房屋時系家庭成員共同出資,亦為共同居住的,村集體經濟組織同意其買賣合同內容的??梢砸婪ㄕJ定為家庭共同購房,買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院應不予支持。
            5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前,農村村民將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的,應認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的,人民法院應不予支持。
            6.對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力,可以依據最后一手買受人的身份和交易情況,結合前述處理原則進行判斷認定。
            7.城鎮居民購買的小產權房,已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工驗收,補交土地出讓金、交易稅費等,依法完善了商品房出售的合法化手續的,可以認定買賣房屋合同有效,由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費等費用。

            No.3

            城鎮居民購買農村房屋合同效力認定相關法律、政策依據


            1. 《民法典》第一百五十三條:違反法律、行政法規強制性規定的合同無效;
            2. 《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》中關于農村房屋買賣問題規定:在國家確定的宅基地制度改革試點地區,可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區,農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后,買受人請求返還購房款及其利息,以及請求賠償翻建或者改建成本的,應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。
            3. 《民法典》第三百六十三條:宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規定。
            4. 《土地管理法》第九條 :城市市區的土地屬于國家所有。 農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。
            5. 《土地管理法》第六十二條: 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。 農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。
            6. 國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款規定:農村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
            7. 2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定:嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

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